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王志广：业主维权难在哪

//www.auribault.com 2015-06-30 来源：人民日报

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　　当下，许多地方业主维权出现了很大的困难。业主维权究竟难在哪呢？笔者认为，主要有以下三个方面：

　　首先，物业管理需要一份物业管理单位与业主权利与义务均衡的合同。权利与义务均衡的物业管理合同对于维护业主的合法权益，解决业主与物业管理单位的纠纷，约束、规范双方的行为，有着不可或缺的作用。但现实是，相当一部分小区缺少这样的合同。许多小区都是在小区建成后，业主办理入住手续，领取新房钥匙时，在开发商或小区物业提供的一式两份的《前期物业管理合同》上签字。这样的合同并不是业主与物业管理单位谈判的结果，而是物业管理单位单方面拟定的。许多地方的《前期物业管理合同》的内容，大多对业主的义务规定得很详尽（如迟交物业费要交滞纳金等），而对因物业管理单位服务不到位、不及时而给业主造成损失应当承担什么责任、如何赔偿、接受什么处罚等物业应承担责任的规定却很少，甚至没有相应条款。这样的合同是不平等的格式化合同，民间认为这是“霸王条款”。缺少具有法律效力、双方权利与义务均衡的正式的物业管理合同，一旦因物业管理单位服务不及时、不到位，甚至失职渎职，业主的合法权益受到损害，业主与物业管理单位发生了纠纷，欲依法维权就会出现很大困难，甚至无法维权。

　　其次，有些业主的合法权益受到侵犯不知道该到哪里去讨说法。要解决问题，似乎只有诉讼一条路。其实，在行政管理序列中还是有管理物业主管部门的。在区一级的住房城乡建设局设有“物业管理办公室”，在市一级的住房城乡建设局设有“物业管理处”。现在的问题是，相当多的行政主管部门对待业主的投诉抱着多一事不如少一事的态度，将投诉的业主推向诉讼渠道成了“潜规则”。走诉讼渠道打官司，对老百姓来说耗时、费钱、费力，熬不起。行政主管部门完全可以通过调解，调解不成再动用行政手段解决业主的投诉。其实，只要行政管理机关不是踢皮球、不作为、推诿扯皮，而是积极作为、为业主维权，许多投诉是可以通过调解或行政手段解决的，而不必走诉讼渠道。然而，令人遗憾的是，相当多的行政职能部门将“底线”当成了“一线”，将许多自己应该解决也能解决的业主投诉推向了诉讼渠道，这给业主维权造成了很大困难。

　　第三，在城镇化进程中，新建成的小区鳞次栉比，对物业管理单位和人员的需求也越来越大。一些地方物业管理人员良莠不齐，许多根本不懂物业管理知识的人员进入这个行业，更有一些物业管理单位与黑恶势力有牵连，以致小区业主和业主委员会牵头人遭到小区物业人员殴打的事件时有发生。物业管理单位准入门槛低，甚至没有门槛，在这样的现实面前，要想维护业主的合法权益谈何容易？

　　综上所述，行政主管部门、社区应尽快帮助、指导业主成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主与物业通过谈判签署权利与义务均衡的物业管理合同。作为物业管理的行政职能部门应当尽职尽责，积极作为，为业主维权。提高物业管理单位的准入门槛和从业人员素质，将那些不具备物业管理素质的单位或人员剔除出物业管理行业。如做到上述三点，业主维权就会更加方便快捷。

编辑：曹茂竹