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宋广玉：业主声张权利亦应获得法律支持

//www.auribault.com 2015-07-23 来源：南京日报

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　　媒体报道，《南京市住宅物业管理条例（草案）》（征求意见稿）中关于“欠缴物业费可能要被录入个人信用档案”的新规，引发讨论。有人认为，将欠缴物业费一刀切地与个人征信挂钩，对业主来说不够公平；有人认为，一旦确认欠费就要被录入征信，似乎过于严厉。

　　根据相关法律法规，业主有缴纳物业费的义务，必须按时交纳物业费。物业服务企业也可以向人民法院起诉，要求欠缴物业费的业主履行义务。对于这一点，业主其实并无异议。不过，一些业主之所以还会欠缴物业费，并非全是无理取闹。他们中，有不少是对物业服务的水平、质量或态度不满意。不过，如果业主以这个理由提出拒付或减少支付物业费，并不能得到现行法律法规的支持，很难找到一个明确的权利声张渠道。如此一来，再将其与个人信用挂钩，就有可商榷处。

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。但对于何为“正当理由”，并没有相关法律法规予以明确。如果物业不履行或不完全履行物业服务合同约定，业主可以依据《合同法》规定，要求物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但由于诸如保安巡逻记录、维修记录、保洁记录、设备运行记录等物业服务内容保存在物业手里，业主很难提供证据证明其服务不到位；至于如何判定物业服务存在瑕疵以及物业服务不达标时又该如何进行“物业费核减”，同样没有明确规定。

　　权利和义务是对等的。物业可以要求业主履行交纳物业费的义务，业主也应该有要求物业提供与物业费相匹配服务的权利。当双方发生纠纷时，物业和业主都应该可以向法院主张权利。一旦一方主张的权利得不到相应的法律支持或保障，双方的分歧会越来越大。这就导致一些小区因此陷入一个“死循环”：物业服务不到位，物业费收不齐，物业服务更无法到位。

　　因此，在要求业主履行交纳物业费义务的同时，亦应从法律上给业主明确的权利保障。这方面，有的地区已经破题。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》规定，物业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。在这方面，我们可以考虑在条例中予以明确，同时还可以明确业主对于物业服务不到位的主张，由物业来举证。当业主和物业的权利和义务都能得到法律法规的清晰界定，有关物业费的“死循环”才会慢慢解开。

编辑：曹茂竹